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CHOISIR DE SE LANCER DANS UN PROJET LOCATIF

CHOISIR DE SE LANCER DANS UN PROJET LOCATIF
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Qu’est-ce qu’un projet locatif ?

Investir dans la pierre et réaliser un investissement immobilier. Acheter un bien immobilier ou faire construire ce bien à des fins locatives.

L’intérêt de l’investissement locatif est multiple :

  • Celui-ci permet de se constituer un patrimoine, obtenir des revenus complémentaires ainsi qu’une réduction d’impôts sur le revenu.
  • L’Etat encourage ces investissements en autorisant des réductions fiscales. Les Dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux : Loi PINEL, Loi sur le déficit foncier, Loi sur le démembrement des propriétés, etc.)
  • Il permet de se constituer un patrimoine complétement autofinancé et sans un apport conséquent. Il en découle ainsi un rendement élevé face au niveau de risques dû à l’emprunt et les taux d’emprunts très bas qui favorisent ces opérations locatives.

Choisir de faire construire une maison, c’est s’assurer d’avoir un bien pour sa retraite (qui rapporte des revenus locatifs) et une transmission patrimoniale à ses enfants.

Le parc locatif actuel n ’ est composé que de 20% de maisons neuves. La demande de maison neuve avec extérieur s’est accentuée avec la crise sanitaire. Lors de la location, votre maison neuve aura un DPE intéressant, des matériaux économes ce qui intéressent plus de 9 acheteurs sur 10.

La demande locative doit être étudiée et va vous guider dans votre choix de votre investissement locatif. Claire Demeure peut vous aider à vous projeter et vous fournira des rendus 3 D qui vous permettront de tester la demande locative. Ainsi, notre client a pu constater la vingtaine d’appels qu’il a eu suite à son dépôt d’annonce avec les rendus 3 d, ainsi que la demande décrite par la mairie.

Votre projet de maison locative devient un placement abordable car les coûts fonciers et de construction sont maitrisés.

La détermination de votre loyer doit répondre aux loyers du marché :

  • Fixer un loyer trop haut tend à réduire le nombre des futurs locataires
  • Fixer un loyer trop bas tend à être dangereux car il faut amortir les différents charges récurrentes (frais bancaires, impôts taxe foncière après les 2 années d’exonération, frais de gestion locative, assurances loyer impayé, charges de copropriété)

Connaître la rentabilité locative brute ou nette, nous permet de savoir si notre projet est intéressant dans cette commune sur ce terrain ou plutôt sur un terrain moins cher, en fonction du prix d’achat du bien et du loyer que l’on peut en dégager, avec les charges associées.

Le rendement locatif est l’indicateur clé qui traduit les résultats d’un investissement locatif.

Comment le calcule-t-on ? :

Rendement locatif brut : (Montant du loyer X 12mois) X 100 / prix d’achat (terrain + maison)

Ceci étant, ce rendement locatif ne tient pas compte des charges qui incombent au propriétaire.

Rendement locatif net : (Montant du loyer X 12 mois) X 100 – les différentes charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d’assurances et de gestion, impôt sur le revenu)

Il faut également s’assurer d’une enveloppe de sécurité en cas de vacance locative (changement de locataire) en prévoyant une épargne de sécurité correspondante à quelques mois de mensualités de crédit car il faut toujours bien entendu le rembourser.

Plus le lieu sera recherché, plus le prix d’achat du bien sera élevé, ce qui abaissera du coup le rendement locatif. On obtient en général un taux de 3 à 8% de rendement net selon les projets locatifs.

Les projets locatifs de rendement dont le but est de faire un complément de revenus, ce taux est compris entre 5.5% et 8. D’où apparition de cash-flow, des fois positifs.

Attention à ne pas dépasser un rendement >8% car le risque est d’avoir une moins-value à la revente et même de la vacance locative importante.

Pour un projet patrimonial, le taux de rendement net ne sera que de 3.5% à 5%, la sécurisation de votre patrimoine est quand même assurée mais le bénéfice de la plus-value ne sera qu’en cas de revente. (Pas de cash-flow, un effort important d’épargne est à fournir pour un projet en centre bourg d’un lieu très prisé).

Tout cela se calcule et nous sommes là pour vous aider à concrétiser votre projet.

N’hésitez pas à faire appel à notre professionnalisme et notre expérience !!!!

 

 

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